开发商没有商品房预售许可证就买房，签订的购房认购书有效吗？？

Question

律师您好，我们家在今年六月二十日订购了一套商品房，签订了购房认购书，并缴纳了购房定金七万元，认购书约定购房定金不退，后来发现这个开发商在今年十月二十三日才取得商品房预售许可证，我们认为开发商在没有取得售楼许可证的情况下进行销售，违反了房地产管理的有关规定，所以跟我们签订的购房认购书不受法律保护，我们可以以此为理由要回购房定金以及定金的利息。请问律师，我们的要求能够得到法律的支持吗，去法院打官司能够赢吗？？？谢谢！！
再有，我们曾经再九月到开发商那里提出过退房，但是开发商不给退，理由是有协议规定，不退定金，但是，他们明明知道自己没有售楼许可证，签订的协议没有法律效力，他们这个算不算欺骗行为呢，我们可不可以以他们欺骗为理由，起诉，要回定金呢？？谢谢

Answer 1

第一个问题：可以退，原因你自己也知道，开发商与你签定的协议不具备法律效力。既然不具备法律效力，那么协议就属于无效协议，对协议的双方都产生不了约束力，开发商应该无条件退款。
第二个问题，民事上的欺诈行为是存在的，至于是否上升到刑事上的欺诈，这需要看事态的发展。
既然是无效，你可以到法院起诉该开发商，官司肯定能打赢。你还可以要求开发商支付你的利息。建议你去法院起诉前，先到消费者协会去投诉，这利于你收集更多证据，还有如果你们约定了仲裁，就先请仲裁。
PS起诉前，找一家律师事务所（维权的那一种）找个律师，让律师去和他们谈谈，可能效果会更好，更利于事情的解决。（请律师钱也不贵，千元之内完全搞定）

Answer 2

回答问题应当结合法律规定，我的观点是这样的：
第一，审理这种案件的司法解释是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。这个司法解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
从以上的规定可以看出来，最终合同到底是有效还是无效，主要由法院判断。因此我们没有百分之百的把握说这个案件一定会判无效或者有效。
第二，我个人认为，之所以最高人民法院作上述规定，主要是考虑到如果签订了买卖合同，而且开发商和消费者都主张合同有效的，法院“可以”认定有效，如果消费者认定无效的，应当为了保护无过错的消费者而认定合同无效。
第三，如果合同被认定无效，那么作为担保合同的定金合同也是无效的。无效的原因是开发商造成的，因此开发商应当赔偿你们的损失。

Answer 3

你可以要求退房，并要求开发商赔偿损失。

况且现在房子都降价了，更应当要求认定合同无效，要求退房。

可以委托律师代理。

Answer 4

目前已经有了许可证，则合同目前是有效的，因此你的这一理由不充分。

Answer 5

有效，但是你们可以追究其违约责任