买二手房房产证没有过户，只签合同并公证有效吗？有什么隐患？

Question

看中一个二手房，这个房子之前已经买卖转手了好几个人，但是房产证始终还是写的最开始户主的名字，在他手上。之前的那几任买家也都是只互相签了买卖协议（经过公证的），现在我想买这个房子，上一任房主也只能跟我签订买卖协议并公证，不能过户，这有什么隐患？房子到底归谁所有？房产证什么的都在最开始的户主那里，是不是都必须过户给我这房子才是真正意义上属于我的？麻烦专业人士解答一下，谢谢！

Answer 1

房子公证了没过户是没有法律效力的，公证只是对这个协议具有法律效力。我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就没有所有权。房屋交易虽然办理了公证，但还应该以过户登记为准，如果不进行产权登记的，可能造成自己利益受侵害。房屋买卖只公证不过户的风险如下：一、卖房者可能因房屋增值大而要求取消交易。虽然签订了合同，也进行了公证，但法院就此类纠纷判决时，不一定会判房子属于购房者。二、房屋权利受到限制。比如，房屋产权所有人由于民事诉讼、刑事惩罚等，使房子被查封、抵押，卖方权利就不能全面行使。这样的房子可能被没收、拍卖，购房者只能向卖房者要求返还本息。三、房屋共有人不同意卖房。四、卖房者对房屋没有产权，只有使用权。五、联建房、小产权房拿不到产权证。购房者在购买这类房屋后，是无法取得合法房产证的，如不符合城市规划，政府可以对这类房屋进行无偿拆除，所有损失只能购房者自己承担。这里要提示，房产证已经变更为不动产权证书。法律依据：《中华人民共和国物权法》第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国物权法》第十条【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

Answer 2

1、签订合同并公证，只是表示购买房产的合同已成立并生效，并不表示房屋所有权的变更，只有在办理产权过户的情况下，该房产才属于你的财产；
2、如未办理过户，原房主仍未房屋的所有权人，可以对该房产进行处分，包括转让、抵押等等；
3、个人建议你尽快办理过户，如果房产证仍未办法，建议谨慎购买这样的房产。

Answer 3

房子是不动产，按物权法规定不动产所有权按登记，你不办理过户，可能 存在的风险就是原房主可以再卖给别人，办理过户到时房子就不是你的了，你只能向上一家要房款。房主如果抵押给别人可能会被 拍卖。房子如果拆迁，你也是给原房主补，在法律上你不是房子的所有权人

Answer 4

未办理过户手续，从法律上来讲，房屋所有权并未发生变化，产权仍未原房主所有，期间原房主仍可将房屋进行交易，这对买方来说风险较大。买二手房必须办理产权过户，而且对于房屋和土地产权分开的，还应办理土地使用权过户手续。