请运用经济学的相关理论分析以下问题1.影响房价波动的主要因素有哪些

Answer 1

（一）模型设立
依据上述影响房价因素的理论分析，为具体探讨各个因素与房价的关系，并考虑消除可能存在的异方差，对变量进行取对数。因此，设立实证模型：
其中，Pt表示第t期的房价，以房屋销售价格指数（定基）作为被解释变量；Xt表示影响第t期的房价的因素，其中包括人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际有效利率，将各个因素作为解释变量。为了体现经济学含义，并且使其变得平稳，因此将各个变量进行对数化处理。
（二）数据说明
本文以房屋销售价格指数替代房价作为被解释变量，而以房屋价格指数滞后期、人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距、汇率以及实际利率作为解释变量。其中，居民收入差距定义为城镇居民可支配收入与农村居民纯收入之比。所选取数据来源与各年《中国统计年鉴》。
依据上述分析可以发现，各解释变量对被解释变量影响符号，仅有汇率和实际有效汇率对房价具有反向作用。由图1、图2、图3也可以发现人民币汇率和实际有效汇率与房价是呈现反方向变动关系的，而其他因素与房价是正向关系。
（三）实证分析
进行计量回归前，需要对变量进行平稳性检验，而常用的平稳性检验包括ADF检验，其单位根检验结果表明变量原值表现不平稳，而其一阶差分是平稳的，而对变量间进行协检验，运用E-G两步法进行分析，其回归方程残差项是平稳的，可以说明其变量间具有协整关系，表明具有长期均衡关系。通过上述理论分析，结合所需数据建立的实证模型可以得到回归结果（见表1）。
从表中可以发现，各个方程的联合F统计量均较大，且其相应概论数值均小于0.05，表明每个方程的各个解释变量对被解释变量具有较强的解释作用。而各个方程调整后的拟合优度也均较大，表明方程的拟合效果较好。模型（1）到（5）表示各个解释变量分别对别解释变量的回归结果，由此可以发现解释变量对被解释变量（房价）的影响与预期符号相一致。
人均国内生产总值、房地产开发投资、居民收入差距的提高对房价具有促进作用。人均国内生产总值的提高，居民对房屋的环境以及面积具有较高的需求，其中也不乏投资性需求的快速上升，因此，会出现供给不足，进而导致房价上升的现象。房地产投资增加会促使房地产成本上升，从而将成本上升转嫁给消费者。居民收入水平差距的不断扩大，使得城镇房地产的需求增加，根据需求定理可知，房地产价格会进一步上升。分析影响房价要素中同时也包括对房价具有反向作用的因素，如汇率、实际利率。汇率的降低，表明人民币具有升值压力，大量热钱涌入中国的资本市场，然而中国股市和房地产市场备受资本的青睐，投资性需求导致了房价的上升。利率上升导致的房价下降幅度要比其导致的房价上升幅度大得多，因此综合来看房价与利率负相关，与沈月（2011）所得结论相一致，即不存在房地产之谜现象。
从各个因素对房价影响大小来看，房价对人均国内生产总值和房地产投资弹性较小，分别为0.4202和0.23，而房价对居民收入差距弹性较大（1.4309），表明城乡收入差距拉大对房价提高具有显著的促进作用。实际利率对房价的抑制作用低于汇率对房价的作用，表明由于人民币升值（汇率下降）而带来的国外大量热钱涌入房地产，而造成房地产价格上涨。

政策建议

房价泡沫日益严重，当泡沫破灭时，意味着经济危机的再次发生，这将影响社会和经济的发展。政府是市场的“守夜人”，当市场失灵时，政府就起相当重要的作用，它为市场提供良好的制度环境。从根本上抑制房价的过快增长，政府必须制定相关配套的政策法规以符合房地产市场发展需要。
抑制投资性需求。房地产需求类型多种多样，如按照需求性质可分为生产性需求、消费性需求和投资性需求。其中投资性需求高涨是目前我国房价上涨主要因素，其原因包括人民币升值压力所导致热钱涌入，以及国民收入的增加导致。抑制投资性需求的方法，政府进行一系列举措，如政府应适时开征房产税、上调二套房首付比例、停止房贷七折的优惠利率，这些措施对促进房地产市场平稳健康发展起到了一定的积极作用，但仍然普遍存在投资性购房现象，应进一步进行抑制投资性需求，增加以自有资金购房和炒房者的成本和风险。另外，发挥政府作用，建立住房有效保障体系。政府应继续加大经济适用房建设的开发力度，把经济适用房的建设作为调控房地产市场价格和解决改善低收入居民住房问题的政策措施。

Answer 2

价值决定价格，受供求关系的影响，价格围绕着价值上下波动

Answer 3

1、土地的价格以及政府对土地用途的管制，会影响房价波动。
2、居民对房地产价格的预期。如果房地产价格预期会涨，那么房地产的当前需求会增加，会加剧房地产价格上涨。
3、房贷政策。
4、利率。
5、房地产税收，如增值税、房产税等。