在没有产权证时 双方签订了买卖合同 是否具有法律效力

Question

我买了朋友的一套新房，户主是朋友的名字，但房产证整个小区都没有办下来，说5年后统一办理，朋友说可以给我们先卖了，装修后就可以住了，5年后直接把房产证办到我名下，我们签了合同，把钱也都交给他了。
我想问：1这份合同有效吗？
2我可以把房子租给别人吗？

Answer 1

未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的。
《城市房地产管理法》第三十七条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。
但我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”依据物权法相关规定依法登记权属证书只是物权变动的权利要件，而不是买卖生效要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为，不是物权行为，只要符合合同的成立要件，就应当认定为合同有效。也就是说双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动不能对抗双方之外的第三人；但在双方之间，债权已经成立，双方都受到相关条款的约束，其后的取得产权证书、协助过户等行为是当事人应当履行的义务，如不能达到上述目的，购买方可依法要求违约方继续履行合同承担违约责任或者退还购房款赔偿损失。

由此可知，未取得房产证的房屋买卖合同是具有法律效力的，但是未取得房产证的房屋买卖行为涉及到诸多风险，因此买卖双方一定要制定严密的买卖合同条款，将纠纷的可能性降到最低。

Answer 2

房产证最终办在谁名下要看当时提交给登记机关的登记备案材料上写的是谁，你和户主之间的协议只能约束你们两个人，不能约束发证机关，所以还需要变更当初和开发商签订的房屋买卖合同并且去登记机关办理变更登记，其他的必要手续你最好向当地房屋产权登记办理机关详细咨询一下。

要注意你和户主签的合同里是否约定了有利于你的违约条款，一旦房产证没有办到你的名下，你支付的房款如何返还，损失如何赔偿，都要约定清楚。

严格讲，没有拿到房产证就签买卖协议，属于无权处分人做出的民事行为，一旦出现纠纷，合同很容易被认定为无效，由于合同无效后解决争议的条款还是有效的，所以最好约定清楚出现纠纷后如何解决房屋产权与房款、损失等问题，最大限度保障自己的权益。

对于出租房屋的问题，有两种主体有权出租房屋，一是房屋的产权人，二是房屋的合法使用人且经过产权人同意，否则就是无权处分。你现在的情况要出租房屋，存在一定法律风险。

（个人意见，仅供参考）

Answer 3

1、有效。虽然未办理过户手续，但不影响该合同的法律效力，办理过户手续是该合同生效后，原房主必须履行的法定义务。

2、不可以。《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；......

Answer 4

合同如果在产权证下来前产生纠纷，是可能认定无效的。如果产权证下来后产生纠纷，合同是有效的。我办理过相关案件

Answer 5

1有效。
2、当然可以。尽管你现在没有产权证，但是你有使用、收益权，可以出租。