房屋在租赁时,已抵押给银行怎么办

Question

我是承租方，在租赁房屋之前已被出租方告知：该租赁物业已抵押给银行，目前已形成不良贷款，银行对该抵押物下一步处置方法不明确，故甲方无法保证租赁物业能按甲乙双方约定的时间履行完成，如因银行方面的原因导致合同无法履行完毕，乙方同意不追究甲方任何责任。在这种情况下，我方应如何修改合同，让其更合理？

Answer 1

主要是看两者设定时间的先后顺序。
如果抵押权设定在先，即在你租赁房屋之前，出租人已将房屋抵押给银行，则抵押权优于租赁权。根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第66条第一款的规定：“抵押人将已抵押的财产出租，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。” 所以银行有权要求单方解除合同租赁合同关系，并且你也不享有优先购买权。
如果因此给你造成财产损失的，根据上述条文第二款规定：“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面通知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。”你可以据此要求出租人赔偿你的损失。
如果租赁权设立在先，即在你租赁房屋之后，出租人才将房屋抵押给银行的。根据“买卖不破租赁”的规则，房屋购买人的所有权不得对抗租赁权，抵押权并无优先于所有权的效力，租赁权当然也可以对抗抵押权而继续有效存在。 根据最高人民法院《关于适用（中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第65条规定：“抵押将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”所以你的租赁合同关系仍然有效。
值得指出的是，抵押权人的抵押权是价值权，而不是支配权，法律赋予抵押权人的是从抵押物的交换价值优先受偿的权利，而不是任意处分抵押物的权利。所以，根据《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，所以，银行在拍卖该房产时，你享有优先的购买权，即在价格同一情况下你享有优先购买的权利。

Answer 2

如果这一条写进合同里，那么法院要处置的时候你要无条件的搬走。
而乙方又不能追究甲方任何责任，理论上说这个合同不合理。
如果租期未到，因甲方原因乙方无法入住的应该有合理的违约责任。

如果房东不同意，你最好换一个房子。

追问

合理的违约责任，我该怎么规定呢？能帮我举例说明么？

追答

1.若在租赁未到期内，由甲方原因，无法履行合同。则甲方向乙方支付X月的房租，即XXXX元作为违约金；由乙方原因，无法履行合同。则乙方向甲方支付X月的房租，即XXXX元作为违约金。

追问

公司老板想把经营项目让两方共同经营，然后出现问题共同承担后果，这可能么？如果可以怎么修改？

追答

你说的是入干股呢？还是用租金抵股份？
你说的这种方法属于股权问题了 和 房屋租赁合同没有任何关系了。
租赁合同也不体现这些东西。
主要是甲乙双方的权利和义务。

Answer 3

因为抵押登记权在租赁行为发生前，故对你承租人来说不能抗辨抵押权人对抵押物的优先处置权，故应该回避这类房屋的租用；如果你已经和出租人达成实际协议，建议修改合同付款条款，把先付租金后租用改为先租用后按实际天数付租金，如果出租方不放心，可以先付相当于10天~15天租金的押金（注意要求对方收据上面一定写押金字样，而且不能冲抵租金），这样就可避免由于银行或法院突然收房，对你造成的损失。

Answer 4

1.要么就不要租，因为甲方在跟你签订租赁合同前已经明确告知你了。如果到时候银行要收走房子对你就两种可能：一是甲方把押金和剩余租金退给你。二是甲方人间蒸发，你找银行没用。

2.如果要租，就写明如因银行方面的原因导致合同无法履行完毕，乙方同意不追究甲方任何责任。但甲方应退还乙方押金和已交未住满时间的租金。

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Answer 5

呵呵，这种情况最好的办法是不要去租这种房子。租赁方在明确告知房子所有权存在不确定的因素后，再去租这种房子，后果难料。而银行是不会考虑你已经提前给付租金让你住在这种房子里的。随时可能起诉后，申请强制执行的。