房地产入门基本知识

Answer 1

　　一、房地产业的基本概念及特性
　　1、房地产基本概念
　　1）、“房地产”顾名思义是房产和地产的总称，在法律上一般叫不动产。它主要是相对于动产而言，其要求特点就是不能移动位置，具有长时期的稳定性，正因此房地产经常作为公司或个人投资保值或升值取利的主要方式。
　　在我国房地产的所有及买卖行为主要指房产产权的移动及土地使用权的转让，土地产权是我国所有，至高无上不可以买卖的。
　　2）、“房地产业”，房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。
　　2、房地产的特性
　　（1） 不可移动性
　　（2） 独一无二性
　　（3） 寿命长久性
　　（4） 数量有限性
　　（5） 用途多样性
　　（6） 相互影响性
　　（7） 易受限制性
　　（8） 价值高大性
　　（9） 难以变化性
　　（10）保值增值性
　　二、房地产业的分类
　　房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。
　　房地产经纪业是房地产服务业的一种。
　　房地产经纪业是指进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、代理的经营活动。主要是接受开发商的委托销售其开发的新商品房和二手房的买卖、租赁、置换等业务。
　　房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分。2001年8月15日建设部颁发的第97号令《中介服务管理规定》对房地产中介服务机构的管理、中介服务人员资格管理、中介业务活动管理等的要求等内容做出了明确的规定，房地产行政主管部门是房地产中介服务的行业主管部门。
　　1、中介服务人员的资格管理
　　①房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。凡从事房地产经济活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
　　经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。
　　2、中介服务机构的管理
　　设立房地产中介服务机构的条件：
　　①有自己的名称、组织机构：
　　②有固定的服务场所；
　　③有规定数量的财产和经费。
　　④有规定数量的专业人员。从事房地产咨询业的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经济业务的，须有规定数量的房地产经纪人。
　　⑤法律、法规规定的其他条件。
　　设立房地产中介服务机构的资金和人员条件，应当经房地产行政主管部门审察批准后，向当地工商行政管理部门申请设立登记。在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。

　　三、房地产代理
　　房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三者进行交易，并由委托人直接承担相关法律责任的经济行为。
　　商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要形式，一般由房地产经纪机构接受房地产开发商委托，负肃商品房的市场推广和具体的销售工作。
　　目前，在我国房地产市场上，最为普遍、从业机构和人数最多的业务形式是房地产二级市场的商品房销 (预)售代理业务及房地产三级市场的存量房租售居间业务这两种形式。其中，从事商品房销售、存量房买卖、租赁和交换业务是房地产经济行业中最主要的类型。
　　四、房地产经纪人员技术能力与职责
　　凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件：取得房地产经纪入协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
　　l、房地产经纪人员职业技术能力
　　① 具有一定的房地产经济理论和相关经济理论水平，并具有丰富的房地产专业知识；
　　② 能够熟练掌握和运用与房地产经济业务相关法律、法规和行业管理的各项规定；
　　③ 熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能；
　　④ 具有丰富的房地产经纪实践经验和一定资历，熟悉市场行情变化，有较强的创新和开拓能力，能创立和提高企业的品牌；
　　⑤有—定的外语水平。
　　房地产经纪人协理的职业技术能力：
　　①了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定；
　　②具有一定的房地产专业知识；
　　③掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能。
　　2、房地产经纪人员的权利
　　房地产经纪人享有以下权利：
　　①依法发起设立房地产经纪机构；
　　②加入房地产经纪机构，承担房地产经纪机构关键岗位；
　　③指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务；
　　④经所在机构授权订立房地产经纪合同等重要文件；
　　⑤要求委托人提供与交易有关的资料；
　　⑥有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
　　⑦执行房地产经纪业务并获得合理的佣金。
　　房地产经纪人享有以下权利：
　　①依法发起设立房地产经济机构；
　　②加入房地产经纪机构，承担房地产经济机构关键岗位；
　　③指导房地产经纪人协力进行各种经济业务；
　　④经所在机构授权订立房地产经济合同等重要文件；
　　⑤ 要求委托人提供与交易有关的资料；
　　⑥ 有权拒绝执行委托人发出的违法指令；
　　⑦ 执行房地产经济业务并获得合理的佣金；
　　房地产经纪人协理享有以下权利：
　　①有权加入房地产经济机构；
　　②协助房地产经纪人处理经济有关事务并获得合理的报酬；
　　3、房地产经纪人、房地产经纪人协理应当履行的义务
　　①遵守法律、法规及有关行业管理的规定和职业道德规范；
　　②不得同时受聘于两个或两个以上房地产经济机构执行业务；
　　③接受职业继续教育，不断提高业务水平；
　　④向委托人披露相关信息，充分保障委托人的权益，完成委托业务；
　　⑤为委托人保守商业秘密。
　　五、房地产市场的涵义
　　房地产市场的涵义有广义和狭义之分，
　　狭义房地产市场，是指专门用来进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的经营场所，主要指房地产交易所。
　　广义的房地产市场，是指整个社会房地产交易关系的总和，而一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、媒介体、价格、资金运行机制等因素构成的综合系统。
　　六、房地产市场的特点
　　1、市场信息不充分。价格不公开，买卖方缺少沟通，有时不能真实反映物业价值。
　　2、市场区域性强，因其不动固定，无法流通，具有明显区域性。
　　3、市场对商品短期供求变化反映不灵敏，因其生产工期长，投资大。
　　4、市场垄断与竞争并存，土地地产国家垄断。
　　5、市场调节机制与计划调节机制共同作用。
　　七、房地产市场的分类
　　房地产市场分为地产市场和房产市场两大类
　　◆ 地产市场按流通形式划分，可以分为土地买卖市场，土地使用权出让市场（一级市场）和土地使用权转让市场（二级市场）。
　　◆ 房产市场按流通形式划分房产市场可分为买卖市场，房屋租赁市场、房屋调换市场三种。