要买房的小伙伴注意了，“小产权房”的性质有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
购买风险：
1、法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2、房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
3、政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
4、监管缺位
乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。
（以上回答发布于2016-11-11，当前相关购房政策请以实际为准）
许多人把相对于商品房70年产权的40年产权和50年产权认为是小产权，这是非常错误的。我国房屋产权是由房屋所有权和土地使用权两部分组成的，因此居民所购买的房子有两个证：《房产证》和《土地使用权证》。房产证是房屋所有权的证明，只要房子还在，个人就拥有该房子的所有权。但土地的使用权则依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条划分为：1.居住用地70年；2.工业用地50年；3.教育、科技、文化、卫生、体育用地70年；4.商业、旅游、娱乐用地40年；5.综合或者其他用地50年。由此可见，70、40、50只是根据土地使用方式不同而划分的年限，事实上都是属于“大产权”的范围的。
而所谓的小产权就是房屋销售者的土地来源是集体所有，并不是花钱由政府出让得来。 也因此诞生了“小产权”房屋的各种风险。
风险一：没有房产证、产权证。
小产权房，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。没有房产证，就意味着购房人不是法律认可的合法产权人，不能以法律为武器来维护自身的权益。（注：这种房子的产权证只有乡一级政府和村级才能颁发，因此也被叫做“乡产权房”。与正式的产权证有差别。）
风险二：不能办理银行贷款和抵押贷款。
购买小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款；
同样未来也不能拿这个房子去银行做抵押。
风险三：无法过户
小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户。小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益根本得不到保证。
风险四：易拆迁，难补偿
小产权所集中出现的地段，往往是城市建设的灰色地带。一旦纳入城市规划，将成为拆迁的首选。但购房人因不是房屋合法所有人，将很难得到补偿。即使有补偿费，也可能只是给土地所在的集体如：农村的大队或者乡政府。这样购房者的利益等于是没有任何的法律支撑。
风险五：质量没保证
小产权房子售价低，开放商成本回收不高。往往会在建设小产权房屋时，时偷工减料，职能部门也一般不会监管这些房子，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，一旦发生房屋质量纠纷，购房者基本无法维权，最终只能自行承担损失。此外小产权房的附属配套设施如供水、供电、供气等，因为不在国家规划之列，所以不能得到有效保证。本回答被网友采纳
1、看开发主体是否合法
实施城中村土地开发的主体可以是村民，还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体，也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。
2、看是否取得了国有土地使用证
按照有关规定，城中村的开发用地，必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地，实现土地性质的转变，再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用，并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。
3、看是否符合城市规划
城中村改造项目，必须符合城市总体规划，只有符合城市整体规划，购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。
4、看是否取得了建筑工程施工许可证
城中村改造项目应按照《建筑法》的规定，进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。
5、看有没有商品房销(预)售许可证
这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定，经武汉市国土房产局审核，各项条件符合有关法律法规的规定，取得商品房销(预)售许可证后，才能向社会销售。
小产权房给很多无力买房但又有住房需求的人提供了一条买房捷径。但购买这类房屋得不到法律和政策上的保障，存在着较大的风险。购买小产权房会面临以下风险：一、没有房产证、产权证小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同不能在房管局备案。因此，无法拥有房产证。办理产权证，需要国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而小产权房的开发者是不具备五证，因此小产权房购买者无法办理产权证。二、无法进行银行贷款和抵押贷款若需要购买小产权房，则是需要一次性交清放款的。不仅仅说是买房不能贷款，即便买完房，也不可拿房子做抵押到银行进行贷款。三、小产权房交易难小产权房若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。四、拆迁补偿难，质量没保证。
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买小产权房的风险：1.没办法办理房产证；2.难以规避“一房多卖”风险；3.脱离监管质量难以保证；4.购房时无法进行银行贷款；5.套现困难，难以转让；6.小产权房难分割；7.有可能被无偿征用或者征收；8.随时面临业主“违约风险”。
